Lei 10.406 de 10/01/2002 em vigor a
partir de 11/01/2003
(Novo Código Civil)
CAPITULO VI
Do Condomínio Geral
Seção IDo Condomínio
Voluntário
Subseção I - Dos Direitos
e Deveres dos Condôminos
Art. 1.314. Cada condômino
pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis
com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear
a respectiva parte ideal, ou gravá-la.Parágrafo
único. Nenhum dos condôminos
pode alterar a destinação
da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso
dos outros.
Art. 1.315. O condômino é
obrigado, na proporção de
sua parte, a concorrer para as despesas
de conservação ou divisão
da coisa, e a suportar os ônus a
que estiver sujeita.Parágrafo único.
Presumem-se iguais as partes ideais dos
condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino
eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte
ideal.§ 1º Se os demais condôminos
assumem as despesas e as dívidas,
a renúncia lhes aproveita, adquirindo
a parte ideal de quem renunciou, na proporção
dos pagamentos que fizerem.§ 2º
Se não há condômino
que faça os pagamentos, a coisa
comum será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida
houver sido contraída por todos
os condôminos, sem se discriminar
a parte de cada um na obrigação,
nem se estipular solidariedade, entende-se
que cada qual se obrigou proporcionalmente
ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dividas contraídas
por um dos condôminos em proveito
da comunhão, e durante ela, obrigam
o contratante; mas terá este ação
regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino
responde aos outros pelos frutos que percebeu
da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será
lícito ao condômino exigir
a divisão da coisa comum, respondendo
o quinhão de cada um pela sua parte
nas despesas da divisão.
§ 1º Podem os condôminos
acordar que fique indivisa a coisa comum
por prazo não maior de cinco anos,
suscetível de prorrogação
ulterior.
§ 2º Não poderá
exceder de cinco anos a indivisão
estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º A requerimento de qualquer
interessado e se graves razões
o aconselharem, pode o juiz determinar
a divisão da coisa comum antes
do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à
divisão do condomínio, no
que couber, as regras de partilha de herança
(arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for
indivisível, e os consortes não
quiserem adjudicá-la a um só,
indenizando os outros, será vendida
e repartido o apurado, preferindo-se,
na venda, em condições iguais
de oferta, o condômino ao estranho,
e entre os condôminos aquele que
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas,
e, não as havendo, o de quinhão
maior.Parágrafo único. Se
nenhum dos condôminos tem benfeitorias
na coisa comum e participam todos do condomínio
em partes iguais, realizar-se-á
licitação entre estranhos
e, antes de adjudicada a coisa àquele
que ofereceu maior lanço, proceder-se-á
à licitação entre
os condôminos, a fim de que a coisa
seja adjudicada a quem afinal oferecer
melhor lanço, preferindo, em condições
iguais, o condômino ao estranho.
Subseção IIDa Administração
do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria
sobre a administração da
coisa comum, escolherá o administrador,
que poderá ser estranho ao condomínio;
resolvendo alugá-la, preferir-se-á,
em condições iguais, o condômino
ao que não o é.
Art. 1.324. O condômino que
administrar sem oposição
dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será
calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1º As deliberações
serão obrigatórias, sendo
tomadas por maioria absoluta.
§ 2º Não sendo possível
alcançar maioria absoluta, decidirá
o juiz, a requerimento de qualquer condômino,
ouvidos os outros.
§ 3º Havendo dúvida quanto
ao valor do quinhão, será
este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa
comum, não havendo em contrário
estipulação ou disposição
de última vontade, serão
partilhados na proporção
dos quinhões. Seção
IIDo Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio
por meação de paredes, cercas,
muros e valas regula-se pelo disposto
neste Código (arts. 1.297 e 1.298;
1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietário
que tiver direito a estremar um imóvel
com paredes, cercas, muros, valas ou valados,
tê-lo-á igualmente a adquirir
meação na parede, muro,
valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe
metade do que atualmente valer a obra
e o terreno por ela ocupado (art.1.297).
Art. 1.329. Não convindo
os dois no preço da obra, será
este arbitrado por peritos, a expensas
de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o
valor da meação, enquanto
aquele que pretender a divisão
não o pagar ou depositar, nenhum
uso poderá fazer na parede, muro,
vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
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a partir de 11/01/2003
(Novo Código Civil)
CAPÍTULO VIIDo Condomínio
Edifício
Seção I - Disposições
Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedade
comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis
de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios,
salas, lojas, sobrelojas ou abrigos
para veículos, com as respectivas
frações ideais no solo
e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por
seus proprietários.
§ 2º O solo, a estrutura do
prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água,
esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público,
são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo
ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A fração
ideal no solo e nas outras partes comuns
é proporcional ao valor da unidade
imobiliária, o qual se calcula
em relação ao conjunto
da edificação.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária
pode ser privada do acesso ao logradouro
público.
§ 5º O terraço de cobertura
é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição
do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio
edifício por ato entre vivos
ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do
disposto em lei especial:I - a discriminação
e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;II
- a determinação da fração
ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;III
- o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção
que constitui o condomínio edifício
deve ser subscrita pelos titulares de,
no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se,
desde logo, obrigatória para
os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse
ou detenção.Parágrafo
único. Para ser oponível
contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro
de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas
referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular,
a convenção determinará:I
- a quota proporcional e o modo de pagamento
das contribuições dos
condôminos para atender às
despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio;II - sua forma
de administração;III -
a competência das assembléias,
forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações;IV
- as sanções a que estão
sujeitos os condôminos, ou possuidores;V
- o regimento interno.§ 1º
A convenção poderá
ser feita por escritura pública
ou por instrumento particular.§
2º São equiparados aos proprietários,
para os fins deste artigo, salvo disposição
em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades
autônomas.
Art. 1.335. São direitos
do condômino:I - usar, fruir e
livremente dispor das suas unidades;II
- usar das partes comuns, conforme a
sua destinação, e contanto
quenão exclua a utilização
dos demais compossuidores;III - votar
nas deliberações da assembléia
e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres
do condômino:I - Contribuir para
as despesas do condomínio, na
proporção de suas frações
ideais;II - não realizar obras
que comprometam a segurança da
edificação;III - não
alterar a forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias externas;IV
- dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade
e segurança dos possuidores,
ou aos bons costumes.§ 1º
O condômino que não pagar
a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês
e multa de até dois por cento
sobre o débito.§ 2º
O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagará a multa
prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas
e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa,
caberá à assembléia
geral, por dois terços no mínimo
dos condôminos restantes, deliberar
sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino,
ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante
o condomínio poderá, por
deliberação de três
quartos dos condôminos restantes,
ser constrangido a pagar multa correspondente
até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, conforme
a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos
que se apurem.Parágrafo único.
O condômino ou possuidor que,
por seu reiterado comportamento anti-social,
gerar incompatibilidade de convivência
com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar
multa correspondente ao décuplo
do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da
assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino
alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições
iguais, qualquer dos condôminos
a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada
condômino às partes comuns
são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias,
com as suas partes acessórias.§
1º Nos casos deste artigo é
proibido alienar ou gravar os bens em
separado.§ 2º É permitido
ao condômino alienar parte acessória
de sua unidade imobiliária a
outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomínio,
e se a ela não se opuser a respectiva
assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas
a partes comuns de uso exclusivo de
um condômino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização
de obras no condomínio depende:I
- se voluptuárias, de voto de
dois terços dos condôminos;II
- se úteis, de voto da maioria
dos condôminos.§ 1º
As obras ou reparações
necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização,
pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste,
por qualquer condômino.§
2º Se as obras ou reparos necessários
forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino
que tomou a iniciativa delas dará
ciência à assembléia,
que deverá ser convocada imediatamente.§
3º Não sendo urgentes, as
obras ou reparos necessários,
que importarem em despesas excessivas,
somente poderão ser efetuadas
após autorização
da assembléia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em
caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer dos condôminos.§
4º o condômino que realizar
obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas
que efetuar, não tendo direito
à restituição das
que fizer com obras ou reparos de outra
natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização
de obras, em partes comuns, em acréscimo
às já existentes, a fim
de lhes facilitar ou aumentar a utilização,
depende da aprovação de
dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções,
nas partes comuns, suscetíveis
de prejudicar a utilização,
por qualquer dos condôminos, das
partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção
de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifício, destinado
a conter novas unidades imobiliárias,
depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário
do terraço de cobertura incumbem
as despesas da sua conservação,
de modo que não haja danos às
unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade
responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório
o seguro de toda a edificação
contra o risco de incêndio ou
destruição, total ou parcial.
Seção IIDa Administração
do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia
escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino,
para administrar o condomínio,
por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:I
- convocar a assembléia dos condôminos;II
- representar, ativa e passivamente,
o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários
à defesa dos interesses comuns;III
- dar imediato conhecimento à
assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo,
de interesse do condomínio;IV
- cumprir e fazer cumprir a convenção,
o regimento interno e as determinações
da assembléia;V - diligenciar
a conservação e a guarda
das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos
possuidores;VI - elaborar o orçamento
da receita e da despesa relativa a cada
ano; VII - cobrar dos condôminos
as suas contribuições,
bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII
- prestar contas à assembléia,
anualmente e quando exigidas; IX - realizar
o seguro da edificação.§
1º Poderá a assembléia
investir outra pessoa, em lugar do síndico,
em poderes de representação.§
2º O síndico pode transferir
a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação
ou as funções administrativas,
mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição
em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia,
especialmente convocada para o fim estabelecido
no § 2º do artigo antecedente,
poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir
o síndico que praticar irregularidades,
não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará
o síndico, anualmente, reunião
da assembléia dos condôminos,
na forma prevista na convenção,
a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação
de contas, e eventualmente eleger-lhe
o substituto e alterar o regimento interno.§
1º Se o síndico não
convocar a assembléia, um quarto
dos condôminos poderá fazê-lo.§
2º Se a assembléia não
se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação
de dois terços dos votos dos
condôminos a alteração
da convenção e do regimento
interno; a mudança da destinação
do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido
quorum especial, as deliberações
da assembléia serão tomadas,
em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos
metade das frações ideais.Parágrafo
único. Os votos serão
proporcionais às frações
ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa
da convenção de constituição
do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação,
a assembléia poderá deliberar
por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia
não poderá deliberar se
todos os condôminos não
forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias
extraordinárias poderão
ser convocadas pelo síndico ou
por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver
no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos
pela assembléia, por prazo não
superior a dois anos, ao qual compete
dar parecer sobre as contas do síndico.
Seção IIIDa - Extinção
do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação
for total ou consideravelmente destruída,
ou ameace ruína, os condôminos
deliberarão em assembléia
sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem
metade mais uma das frações
ideais.§ 1º Deliberada a reconstrução,
poderá o condômino eximir-se
do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros
condôminos, mediante avaliação
judicial.§ 2º Realizada a
venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta,
o condômino ao estranho, será
repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas
unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação,
a indenização será
repartida na proporção
a que se refere o § 2º do
artigo antecedente.
